1. 产生筹备组成员意向：一般是由小区内热心公益、责任心强的业主首先提出成立业主委员会的意向，或者有一定数量的业主联名提出，通常联名业主不少于 20 名（具体数量可能因地区而异）。

2. 向街道办或乡镇政府提出申请：

• 有意向成立业委会的业主代表将联名申请及相关材料提交给物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会的书面申请。材料一般包括小区基本情况说明、业主签名表等。

• 相关部门收到申请后，会在规定时间内作出书面批复，同意成立筹备组，并指导筹备组开展筹备工作。

1. 确定筹备组成员：

• 筹备组成员一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居民委员会代表组成，人数通常为 5-11 人单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。

• 业主代表可以通过业主自荐、推荐等方式产生，然后由街道办或乡镇政府综合考虑业主的代表性、公益心、组织能力等因素确定最终人选。

2. 筹备组开展工作：

• 制定筹备方案：明确筹备工作的目标、任务、时间节点和具体步骤等，确保筹备工作有序进行。

• 确认业主身份及投票权数：

• 筹备组对小区业主的身份、房屋产权情况进行核实确认，确定业主名单。

• 根据房屋面积、户数等因素确定业主的投票权数，为后续业主大会的投票表决提供依据。

• 起草管理规约和业主大会议事规则：

• 管理规约主要规范业主在物业管理区域内的行为，包括物业使用、维护、管理等方面的规定。

• 业主大会议事规则明确业主大会的组织、召开、表决等程序和规则。

• 筹备组可以参考其他小区的成功范例，并结合本小区的实际情况起草这两个文件，然后通过公示、征求意见等方式进行修改完善。

• 确定业主委员会委员候选人产生办法及候选人名单：

• 候选人产生办法可以通过业主自荐、推荐、筹备组提名等方式确定。

• 候选人应具备热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和时间精力等条件。

• 筹备组对候选人进行资格审查后，确定候选人名单，并进行公示，接受业主监督。

1. 发布公告：

• 在业主大会召开前，筹备组应提前 15 日以书面形式在物业管理区域内公告业主大会的召开时间、地点、议题、投票方式等内容，确保业主有足够的时间了解并参与业主大会。

2. 审议表决：

• 业主大会可以采用集体讨论或书面征求意见的方式召开。

• 业主大会主要对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员候选人名单等进行审议表决。

• 根据相关规定，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，表决结果应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方能生效。

3. 选举产生业主委员会委员：

• 根据业主大会的表决结果，得票数符合规定的候选人当选为业主委员会委员。

• 业主委员会委员一般为 5-11 人单数，具体人数根据小区规模和实际情况确定。

1. 备案：

• 业主委员会自选举产生之日起 30 日内，持业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

• 相关部门对备案材料进行审查，符合规定的，出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

2. 刻章：

• 业主委员会凭备案证明和印章刻制证明到公安机关指定的刻章单位刻制业主大会和业主委员会印章。

1. 首次会议：业主委员会召开首次会议，推选产生业主委员会主任、副主任，并明确各委员的职责分工。

2. 制定工作计划：业主委员会根据小区的实际情况和业主的需求，制定年度工作计划，包括物业管理监督、小区设施维护、业主权益维护等方面的工作内容。

3. 开展日常工作：

• 业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业履行合同义务，维护业主的合法权益。

• 处理业主的投诉和建议，协调业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

• 组织开展小区的文化活动、公益活动等，增强小区的凝聚力和向心力。

• 定期向业主公布业主委员会的工作情况和财务收支情况，接受业主的监督。

天桥府小区物业服务企业选聘的公告

绍兴市柯桥区天桥府小区第一届业主委员会就天桥府物业管理服务项目进行公开报名，欢迎对本项目有兴趣并具备参选资格的物业管理企业前来报名。

一、选聘编号：HZJL2024052108

二、选聘项目概况：

三、竞选人资格要求：

1.拟选聘的物业服务企业应至少具备（接受）以下条件：

1.1具有独立法人资格，营业执照经营范围包含物业管理或物业服务；

1.2近3年未被“信用中国（www.creditchina.gov.cn）列入失信被执行人、近3年来无欺诈及弄虚作假行为，未列入物业（电梯、消防）主管部门失信黑名单；        

1.3具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

1.4公司成立年限在 2 年(含)以上，注册资本不低于 200 万元；

1.5中选企业不得将整体物业服务项目总体转包或违法分包给第三方个人

或单位；

1.6企业负责人为同一人或者存在控股（含法定代表人控股）、管理关系的

不同物业服务企业，不得同时参加报名，且本次物业选聘不允许挂靠、不接受联合体竞聘；

2. 拟选聘的物业服务企业应至少接受以下条件:

2.1 签订《物业服务合同》的 15 日内，中选的物业服务企业需缴纳履约保证金人民币 5 万元，不接受履约保函；

2.2 不论竞聘的结果如何，竞聘方自行承担所有与参加本次选聘有关的全部费用；

2.2 竞聘人需承诺支付选续聘相关的物业选聘代理费用、业主大会的会务费用及承接查验费用。

四、选聘相关事项

   （一）物业服务费报价：

物业服务费采取包干制，各物业企业报价应按以下价格进行报价：

住宅： 2 元/月·平方米（含能耗）；

商铺：2.8 元/月·平方米（含能耗）；

车位物业服务费（地下停车位）： 50 元/月/个；

物业服务合同期限为：3-5 年，以后续业主大会表决合同为准。

（二）报名时间

1.报名时间：2024年6月6日至2024年6月11日17时止；

    2.报名地点：杭州市钱塘区白杨街道6号大街452号2幢B718-719室；

3.代理公司联系人：0571-87323123 ，13067891595（微信同号）肖工；邮箱：we@91jianlin.com；报名请提前联系；

4.业委会联系人：18367562024 张先生/叶女士；

5.预报名时需提交的以下资料：

1）营业执照复印件加盖公章；

2）法定代表人身份证明复印件加盖公章或公司授权委托书及受托人身份证复印件加盖公章；

3）企业营业执照原件（现场确认）；

4）小区的物业服务方案纸质版本7份；

 报名结束后，如报名单位多于5家，则由业委会对服务方案进行综合评审，横向对比确定5家单位，进入正式报名并获取选聘文件。如报名单位少于5家，则直接确定为正式竞聘单位。

 （三）其它相关事项

竞聘申请人应对所提供资料的真实性、准确性负责，若有虚假或欺诈，一经查实，将取消其竞聘资格，一切后果由该竞聘申请人承担。

本选聘公告由选聘人负责解释，选聘人保留变更、修改本公告的权利。本公告发布媒介为小区公告栏、网络平台等。

绍兴市柯桥区天桥府小区第一届业主委员会

2024年6月5日

抄送：杨汛桥街道、紫薇社区

物业费涉及的维修范围

小修工程

中修工程

大修工程

综合维修（成片轮修工程）

翻新工程（更新改造工程）

物业费涉及小修条款的约定

小修工程

主要包括以下内容：

1、屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等。

2、钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等。

3、修补楼地面面层，抽换个别楞木等。

4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等。

5、拆砖挖补局部墙体、拆换个别拱圈及过梁等。

6、抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。

7、水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。

8、下水管道、窖井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等。

9、房屋的检查，危险构件的临时加固等。

主要特点：

量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。

主要任务：

通过房屋的日常养护工程，维护房屋及设备的功能，保证房屋的正常使用。根椐用户的报修，组织零星维修，使发生的损坏得到及时修复，防止损坏扩大而造成更大的损失。组织房屋的经常性检查，搞清房屋的完损状况，从养护入手，预防事故的发生，并且有计划地组织大、中修，提供勘查、施工的资料依据。

中修工程

凡是牵动或拆换少量主体构件，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。

主要包括以下内容:

1、少量结构构件已形成危险点的房屋。

2、一般损坏而需要进行局部修复的房屋。

3、整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。

主要特点：

工程较集中、项目较小，工程量较大，工程的计划性，周期性强，基本要求就是使经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房屋的标准要求。

大修工程

凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。

主要包括以下内容:

1、主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。

2、整幢房屋的公用生活设备必须进行更换，需要改装、新装的房屋。

3、因改善居住条件，需要进行局部改建、添装的房屋。

4、需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。

主要特点：

工程地点集中，项目齐全，工程量大，一次费用较大，且整体性强，其基本要求是使经过大修后的房屋必须符合基本完好房屋的标准要求。

综合维修（成片轮修工程）

凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修，包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。

主要包括以下内容:

1、该片(幢)大部分严重损坏，或一般性损坏，需进行有计划成片维修的房屋。

2、需改变片(幢)面貌而进行计划维修工程。

主要特点：

规模较大，项目齐全，工期长，费用大。其基本要求是经过维修的成片(幢)房屋必须符合基本完好或完好房屋的标准要求。

                   

翻新工程（更新改造工程）

凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。 

主要包括以下内容:

1、主体结构全部或大部分损坏，失去正常使用功能，有倒塌危险的房屋。

2、因自然灾害破坏严重，不断继续使用的房屋；主体结构，围护结构简陋，无修理价值的房屋。

3、地处陡峭易滑坡地区或地处地势较低洼长期积水又无法排出地区的房屋。

4、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

物业费涉及小修条款的约定

序号	类别	内容	备注
1	公共照明成本构成	公共照明运行	包含在物业费中
		更换灯泡、灯头、灯座及开关、插座等
		用电设备的日常维护
2	消防系统成本构成	消防设施、器材保养	包含在物业费中
		消防设施年度安全检测费
		灭火器的更换（首次配备不计入本费用中）
3	避雷系统成本构成	避雷系统日常保养	包含在物业费中
		避雷系统年度安全检测费
4	弱电系统成本构成	系统运行	包含在物业费中
		日常维护保养
		系统设备的维修
5	电梯运行费用	电梯运行用电能耗	包含在物业费中
		电梯定期常规保养
		零星配件更换及维修
		电梯年度安全检测
		限速器检测（2年一次）
备注： 1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。 2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不一致之处，以专业标准为准。 3、设备设施应建立完整的设备台账，并详细载明日常维护保养及维修记录。 4、按有关规定应属于建设单位负责保养或维修的，所涉费用由建设单位承担。 5、如国家及地方出台最新规定，或者重新签订补充协议，按最新规定或补充协议为准执行。

维修资金涉及的维修范围

（一）房屋共用部位、共用设施维修资金使用范围

1、房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

2、公建配套：

（1）道路（路幅宽7米以下）：路面破损50%以上，整体修复路面、路沿。

（2）绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

（3）公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

（4）小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。

（二）共用设备维修资金使用范围

1、垂直电梯

（1）机房部分：

1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。

3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

4）选层器：整体更换。

5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

（2）井道部分：

1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

3）导轨：更换变形损坏部件。

4）导靴：整体更换。

5）曳引钢丝绳：全部更换。

6）对重：更换导靴。

7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

（3）厅站部分：

1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

2、中央空调

（1）空调压缩机部分：

1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

3）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

（2）中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

（3）冷凝器：更换阀门、管道。

（4）蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

（5）膨胀阀：更换。

（6）控制系统：更换主控板。

（7）辅助设备：物业管理圈，更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

（8）风机盘管：更换风机、盘管。

（9）新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

（10）双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

（11）通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

3、锅炉

（1）炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

（2）水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

（3）燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

（4）燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

（5）供热设备：更换分汽缸、换热器。

4、电气系统

（1）强电：

1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

3）低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

（2）弱电：

1）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

3）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

4）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

5）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

6）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

5、消防设备

（1）整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

（2）消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。

6、给排水

（1）生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

（2）排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

7、质量要求

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。

根据《住宅物业管理规定》第五条第三款第（四）项的规定，乡、镇人民政府和街道办事处办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务。本案中，原告向被告申请公开汶水东路181弄小区现行有效的物业服务合同，系被告在履行小区物业服务合同备案职责时应获取的信息，属于政府信息。

上海铁路运输法院行政判决书（案号：（2023）沪7101行初527号）

原告：乐某 系小区业主

被告：上海市虹口区人民政府江湾镇街道办事处 

原告乐某不服被告上海市虹口区人民政府江湾镇街道办事处作出的政府信息公开答复，向本院提起行政诉讼。本院于2023年7月3日立案后，于法定期限内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。被告于法定期限内向本院提交了相关证据和依据。本院依法适用简易程序，由审判员倪蕾于2023年7月26日公开开庭审理了本案。原告乐杨、被告的委托代理人康沂申、金康仪到庭参加庭审。本案现已审理终结。

被告于2023年6月12日作出编号：SQ002447519120230608001告知书（以下简称被诉告知），载明其于2023年6月8日收到原告提出的申请，要求获取“汶水东路181弄小区（三九大厦）的现行有效的《物业服务合同》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《维修基金管理规约》”（以下简称涉案信息）。依据《中华人民共和国政府信息公开条例》（以下简称《条例》）第三十七条、《上海市政府信息公开规定》（以下简称《规定》）第四十条的规定，原告申请公开信息中《物业服务合同》不属于政府信息。现将属于可以公开范围的政府信息提供给原告。

原告主张

原告诉称，针对被告提供给原告的三份材料无异议，但被告认定涉案信息中的物业服务合同不属于政府信息错误。根据《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《住宅物业管理规定》）第五条的规定，街道办事处履行办理物业服务合同备案的职责，因此原告申请的物业服务合同属于被告在履行职责过程中应当获取的信息，属于《条例》第二条规定的政府信息，被告应向原告公开。综上，请求法院判决撤销被诉告知，并责令被告重新作出答复。

被告辩称

被告辩称，汶水东路181弄小区业某曾于2013年5月向被告办理了《住宅物业管理规定》第二十三条规定的备案材料，被告遂将备案过程中获取的相关涉案信息提供给原告。鉴于物业服务合同并非法律规定的强制备案文件，不属于行政机关在履行行政管理职能过程中收集的政府信息，故被告分开处理，认定物业服务合同不属于政府信息。补充说明的是，从当时施行的《住宅物业管理规定》以及实践操作来看，物业服务合同备案并非被告的职责，系房屋管理部门的职责，且按规定物业服务合同应已由业某进行公示并向业主提供查询。综上所述，被告所作答复认定事实清楚、证据充分、符合法律规定，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2023年6月8日，原告向被告提出政府信息公开申请，要求获取涉案信息。被告经审查于2023年6月12日作出被诉告知，告知原告物业服务合同不属于政府信息，业主大会议事规则、管理规约、维修基金管理规约属于可以公开范围。2023年6月14日，被告将被诉告知书及可公开的材料通过挂号信形式一并邮寄送达原告。原告收到后不服，提起本案诉讼。

另查明，原、被告提供的被诉告知书均未加盖被告公章，原告于某1确认其起诉后至被告处另获取了加盖被告公章的告知书。

以上事实有信息公开申请表、被诉告知书、业主大会议事规则、管理规约、维修基金管理规约及邮寄凭证等证据以及当事人的庭审陈述为证。

法院观点

本院认为，根据《条例》第四条之规定，被告具有受理并处理向其提出的政府信息公开申请的法定职责。原告于2023年6月8日向被告提出政府信息公开申请，被告于某212日作出被诉告知并送达原告，程序合法。需指出，针对被诉告知未加盖公章的问题，被告在今后政府信息公开工作中应加以注意，避免再次发生。

本案中，原告向被告申请获取的汶水东路181弄小区业主大会议事规则、管理规约、维修基金管理规约均已公开，原告对此亦不持异议。本案的争议焦点在于被告以物业服务合同不属于政府信息为由对原告的该项申请内容作出答复，认定事实是否清楚、适用法律是否正确。对此，本院认为，《条例》第二条规定，政府信息是指行政机关在履行行政管理职能过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息。根据《住宅物业管理规定》第五条第三款第（四）项的规定，乡、镇人民政府和街道办事处办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务。本案中，原告向被告申请公开汶水东路181弄小区现行有效的物业服务合同，系被告在履行小区物业服务合同备案职责时应获取的信息，属于政府信息。即便如被告所述，根据汶水东路181弄小区业某2013年5月备案时的相关规定及实践操作，物业服务合同备案系房屋管理部门职责，其答复内容亦有不当。因此被告所作该部分答复，认定事实不清，适用法律错误。基于诉讼中原告明确表示对已公开的信息并无异议，原告诉请判决撤销应系针对物业服务合同的答复内容。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

撤销被告上海市虹口区人民政府江湾镇街道办事处于2023年6月12日作出SQ002447519120230608001号告知书中关于物业服务合同的答复内容，并责令被告上海市虹口区人民政府江湾镇街道办事处自本判决生效之日起15日内针对该项内容依法向原告重新作出答复。