住宅小区筹备成立业主大会，选举业主委员会，堪称世界最严格、最繁琐的会议和选举，需要小区业主人数和所占用面积的双过半，才能通过会议决议和选举业主委员会；否则就是失败。如果让小区筹备业主大会过程更简便，法律上更有效，业主关系上更团结，成为业主大会筹备的关键。

刘海川律师多年关注和辅导多个小区业主大会筹备召开，总结发起筹备成立业主大会十步工作，和各位同仁探讨。

这些工作，不仅仅是形式的表面的工作，更重要的是，参与的业主代表理念和认识统一了，在推动筹备工作的每一步，都形成有效的工作成果，稳打稳扎，在筹备过程中减少各种风险和矛盾。

第一步：联系小区业主，寻找共同志向的业主，一起探讨筹备成立业主大会。

第二步：五名左右的骨干业主的联络培训工作。工作有：

1、形成有利于业主大会成立的好的理念，有利于减少内部矛盾，和外部矛盾的理念，为形成合作多赢的局面做好基础工作。

2、学习《物业管理条例》、各地地方法规、指导意见。对业主大会筹备召开，有了基本的认识。必要的时候请专业有业主大会经历的人员探讨。

3、形成初步的业主大会筹备流程，了解其中容易发生问题的地方。

第三步：骨干业主分头联系小区业主，争取合适的业主担任业主代表。

1、理念的传播。寻找能接受共同理念的业主，并影响理念动摇的业主。

2、初步认识分布不同楼层的业主，从时间自由对、精力充沛度、工作经历、家庭背景、社会关系、处理问题观念能力上评估是否适合参与担任业主代表

3、介绍业主大会的工作职责，业主代表的工作任务等等。

第四步：组织业主代表开会、交流、培训。

1、进一步沟通交流小区管理的理念、认识、观念。

2、统一学习业主大会筹备流程和，《物业管理条例》等有关法律法规，指导意见。

3、让业主代表基本形成业主大会筹备的思路，了解业主代表的职责任务。

第五步：组织业主代表开会表决事项，演练业主大会召开。

1、确认小区业主大会发起委员会人员名单，秘书名单。

2、起草和修改《业主大会发起委员会管理和会议召开办法》。

3、起草和修改《业主大会业主代表产生和管理办法》。

4、起草和修改《业主大会发起筹集资金和使用管理办法》。

第六步：组织业主代表入户授权签名，时间一周。

1、起草授权业主代表委托书，做到简便全面，让业主容易理解，容易接受。

2、根据楼层的特点，分配业主代表工作任务。

3、对业主代表入户签名授权委托，进行培训，解答问题。

第七步：组织业主代表召开总结会议。

1、了解各业主代表对负责楼层的介绍，工作成果，遇到的困难，

2、如何推动入户授权签名，征求各业主代表意见。

3、统计各楼层业主，和业主代表授权签名结果。

第八步：当签名业主超过三成，就可以由业主代表提起申请成立业主大会。

第九步：组织业主代表开会，通报申请进展情况。

第十步：办事处通过申请公示招募筹备组人员，业主代表商讨筹备组报名人员。

公共收益，业主依法有权监督

拒不公示，物业被处罚款减分

一、总则

（一）法规依据

为规范本住宅物业管理区域机动车的停放秩序，维护小区环境，保障小区内各方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《省、市物业管理条例》等有关规定，制定柳州市怡江园小区(以下简称小区)的机动车（以下简称车辆）停车管理办法（以下简称办法）。

（二）小区现状

目前小区业主已登记的车辆数已经远超小区现有允许的地面车位数量，车满为患的状况已经严重影响了小区正常的道路通行，严重影响了小区居民的正常生活，因此重新制定本办法。

本办法由小区业主大会表决通过，委托小区业委会、物业组织实施。

（三）适用范围及对象

本办法适用于本小区住宅物业管理区域内机动车辆的停放和管理。小区地面停车位实行有偿使用，小区业主及来访车辆的使用人在小区停车须遵守小区机动车辆道路通行管理办法，按本办法规定缴纳停车费。

二、地面停车位的申请对象

（一）业主本人车辆，房产证、车辆行驶证、业主身份证，三证相互印证，且完成物业备案的，认定为业主本人车辆。

（二）直系亲属车辆，房屋产权人与车辆所有人为直系亲属关系的，能提供有效关系证明文件(如户口本、结婚证等），且完成物业备案的车辆（直系亲属：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母）。

（三）公司车辆，包括业主名下公司车辆、公司配发给业主的车辆，业主长期租赁的租赁公司车辆。由公司出具加盖公章的有效证明材料，并与房屋产权证、户口本、身份证相匹配，且完成物业备案的车辆。

（四）租户车辆，房屋租赁合同上的出租人名字与房屋产权证或户口本上名字相匹配，承租人提供身份证、行驶证原件（非本市户籍提供柳州市居住证，或本小区所属街道居住登记），且完成物业备案的车辆。

（五）亲情车辆，上述直系亲属能提供户口本、身份证等有效资料来证明其与小区业主之间的直系亲属关系，属于前来小区走访或探望亲属且完成物业登记备案的临停车辆。

（六）临停（外来）车辆，不符合上述条件的其它车辆。

注：业主本人车辆、直系亲属车辆、公司车辆、租户车辆计入该户名下并缩减相应配额。

三、机动车辆停车位的管理和使用规则

依据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条、第二百七十六条、第二百七十七条，《广西壮族自治区物业管理条例》相关条款。

（一）本小区区域内的道路，属于全体业主共有。

（二）本办法所述小区内停车位，是指依据相关法规规定进行统一规划的小区地面道路停车位，本小区业主的自有车辆具有优先使用权，应当首先满足本小区业主的需要。

（三）小区安装停车场管理系统（以下简称：系统）实行车辆智能化管理，已在物业登记备案的车辆信息将录入系统内，进出小区由系统自动识别。

（四）车库车位的车辆，其对应登记过的车辆须停入其自有车库车位，其他车辆不得占用。该户除去车库车位对应车辆数后的其余车辆，按照每户第一部车及以上车辆标准进行收费和管理。

（五）经过停车位改造后，本小区在车位充足的情况下可实行“优先一户一车位”制度，业主已完成登记备案且无拖欠停车费的，首辆车优先分配地面长租车位，第二辆及以上车辆使用临停车位。

（六）地面长租固定车位实行业主优先原则，该车位不得私自转让。如房屋已出售或出租，则该车位将收回，滚入公共资源重新分配。

（七）物业按区域、车位性质发放对应的车辆标识，车主需将车辆标识置放于前挡风玻璃明显位置，以便物业快速识别车辆,并接受广大业主的监督，否则物业按外来车辆处理。

（八）地面长租固定停车位，车主之间如需调整，可自行协商，并在物业备案后对换双方车位，以实现就近停车,具体收费标准参见办法五。

（九）为确保小区业主停车权益，晚上6时后临停外来车辆原则上不允许驶入小区内停放。

四、机动车辆管理措施和违规处理

依据《民法典》和《广西壮族自治区物业管理条例》相关条款。

（一）非固定车位的业主车辆或来访车辆临时占用固定车位，必须服从物业安保人员的统一安排，随时移动车辆停放位置。

（二）地面长租固定车位闲置期间，物业有权根据实际情况根据安排临停，业主应配合物业实施管理。

（三）鉴于目前小区车辆登记数，已超出小区最大车位承载量。故自本办法执行之日起，业主新购车辆要去业委会登记申请进入排队流程。在小区没有空余车位的情况下，将不再录入系统。每户新购首辆车除外，可享受优先排队权。

（四）以下行为一经发现，将对相关物品进行拆除并通过小区宣传栏、业主微信群、小区公众号等公众平台曝光：

（五）对以上违反行车规范及停车规范的，一经发现，将按照以下方式进行处理和处罚：

五、车辆停放及收费标准和方法

（一）每户首辆车100元/月、每户第二辆车120元/月，每户第三辆车150元/月。每户第四辆车及以上车辆均按照柳州市临时停车收费标准执行。

（二）租户第一辆车100元/月，第二辆150元/月，第三辆车及以上车辆均按照柳州市临时停车收费标准执行。

（三）拥有自带车库的车辆，该车库对应登记的首辆车收取20元/月的管理费；不停车库占用公共路面资源停车的，按路面停车标准收取。

（四）亲情车辆每户最多登记一辆车，停车收费按现行柳州市临时停车收费标准执行（全天时段）。

（五）临停（外来）车辆1小时（含1小时）免费，白天时段按柳州市临时停车收费标准执行，晚上18点至次日早上7点按3元/小时收取。

（六）变更长租固定车位的标牌、标识，工本手续费：30元/车位。

（七）公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务或施工作业时进出本小区，不收取停车费。

（八）所有进出小区的车辆，按系统显示的收费标准支付相应费用，如发生拒缴、堵门等扰乱小区秩序的行为，该车辆将会录入系统黑名单，按照管理办法四进行处理。

（九）欠缴停车费是损害小区全体业主利益的行为。累计欠缴停车费一个月以上（不包括一个月）的业主车辆，原地面固定长租车位不做保留。该停车位滚入公共临停车位进行统一管理。

六、车辆停车收入的管理

（一）停车费收入归小区全体业主共有（为补贴物业费亏空，停车费部分划拨补贴物业费不足，用于小区日常基础设施设备维护。具体划拨金额和比例由业委会和物业公司协商）。

（二）业委会组织对停车月卡及亲情车辆办理登记，业主应持相关证件到业委会办理登记。物业管理服务公司应设有专人进行停车费管理，公开账目，并定期结算与公示收支情况。

（三）根据维修资金管理的有关规定，停车费收入在扣除车辆管理成本和业主大会授权使用的费用后的结余部分纳入小区维修资金账户。

七、管理者的确定和管理规范

（一）物业管理服务公司对车辆的管理是履行《物业管理合同》，小区内所有车辆使用人应接受物业管理服务公司专职保安的管理和引导。

（二）物业管理服务公司应当加强对专职安保人员的管理，建立投诉受理机制，及时处理进入小区的车辆不按规定停车的违规行为，在口头（包括电话）通知无效的情况下，将该违规车辆的信息及时通知业主委员会记录在案。

（三）物业公司应根据业主大会的投票结果，做好小区停车位的划线工作。