房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

1、整栋建筑物的建筑面积—整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和—已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积=整栋建筑物的公用建筑面积

2、各户公摊建筑面积=整栋建筑物的公用建筑面积×（各户的套内建筑面积÷单元内建筑面积之和）

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间包括：

1、仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为小区服务的物业管理用房、社区用房等。

4、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

物业公司服务不到位，多次协调也没能解决问题，这时最好的解决方法就是更换物业公司了。可是说到更换物业公司，很多人都不清楚应该如何更换？现在就让小编告诉大家更换物业公司的具体流程吧。

1、提出申请

    如果你所居住的小区，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，那么业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处或镇人民政府提出书面申请，填报《业主大会筹备小组成立申请表》，成立业主委员会。

2、成立筹备小组

    街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。

3、开展筹备工作

     筹备小组经批复成立后，应告知物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处，街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

更换物业公司

4、进行信息公示

     筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见，并且将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

5、选委员会候选人

     筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人，并将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

6、筹备业主大会

    筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作。

7、召开大会选举委员

    筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

   自产生之日起15日内，持业主委员会登记申请表、街道办事处核准证明、业主授权委托书等相关文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续。

8、核准批复

   区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

你有加入小区的物业群吗？

在物业群里发生辱骂行为，

身为群主的物业公司要不要承担责任？

记者了解到，广州互联网法院日前审结两宗发生在物业群的名誉权纠纷案件，两名相似遭遇的业主，在物业公司建立的微信群内遭遇其他群成员恶意辱骂，两名业主为此分别将各自物业公司告上法院要求担责。

案例一：

业主遭物业群多名成员辱骂

物业公司未尽注意义务被判道歉

某物业公司员工李星（化名）于2018年创建微信群。自2018年至2019年，有多名小区业主在群内长期频繁发布针对张小竟（化名）的恶意辱骂言论。

张小竟多次在群内及通过微信私聊的方式向担任群主的李星发送信息，要求采取措施，但群主李星除在2019年5月15日、19日于群内发布公告提醒群成员注意文明用语，并于19日解散该群外，在此前一年多的时间内未采取其他措施。

张小竟对微信群内发表辱骂言论的业主提起侵权诉讼，法院生效判决认定业主在群内发表辱骂言论的行为构成名誉权侵权，判令业主书面赔礼道歉、赔偿精神损害抚慰金2000元。张小竟认为物业公司的不当行为是其名誉受损的重要原因，故又将物业公司诉至法院，要求赔礼道歉、赔偿精神损害抚慰金20000元。

物业公司是否应当向张小竟承担名誉权侵权责任？广州互联网法院判决物业公司在小区公告栏张贴声明向张小竟赔礼道歉，声明张贴时间不得少于30日。

法院认为，因员工李星创建微信群的行为系履行工作职务的行为，故由此所产生的民事责任应由物业公司承担。综合案件情况，法院认定物业公司未尽到注意义务，导致涉案侵权行为不能及时被制止，故应当承担相应的侵权责任。

案例二：

业主在微信群遭辱骂

物业劝阻无效解散该群被判无需担责

某物业公司的员工赵清（化名）为履行物业管理需要创建微信群。业主钱小华（化名）和孙小铭（化名）均系该微信群的成员。

2020年8月23日至9月3日，孙小铭与钱小华在微信群因摄像头安装问题发生争论，在争论过程中，双方频繁发布了恶意辱骂言论。

群主赵清在双方争吵期间多次劝阻，在劝阻无效果的情况下，于9月4日解散该群。孙小铭认为物业公司未阻止钱小华的辱骂言论，使其名誉受到极大的贬损，故将物业公司诉至法院，要求赔礼道歉、恢复名誉。

广州互联网法院判决驳回孙小铭的诉讼请求。法院指出，钱小华在微信群内发表侵害孙小铭名誉权的言论，应依法承担侵权责任。而物业公司虽对微信群内的侵权行为负有注意义务，但其已经履行了管理职责，尽到了必要注意义务。故孙小铭要求物业公司承担侵权责任的诉讼请求，没有事实与法律依据，法院不予支持。

法官说法：

微信群主负有对微信群的管理职责

经办法官李朋指出，微信群主负有对微信群的管理职责，须履行注意义务。

该注意义务主要来源于三个方面：

1、建群行为和群主享有的管理权限，建群行为的直接后果是人为创设了一个群聊虚拟空间，微信软件为群主设定了管理权限，群主当然要为群成员承担一定的注意义务；

2、网络空间治理规范，《互联网群组信息服务管理规定》第九条第一款明确规定互联网群组建立者、管理者应当履行群组管理责任；

3、基于特定身份的职责，根据《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止。

结合案例，微信群用于物业管理，应将其视为物业服务场所在网络空间的延伸，公然侮辱他人属于违反治安管理的行为，群主应履行工作职责，制止业主的辱骂行为。

专家点评 ：

微信群主应履行群组管理责任，

及时制止群内违法行为

中国人民大学法学院教授、民商事法律科学研究中心执行主任石佳友表示，据国家网信办《互联网群组信息服务管理规定》，微信群主应当履行群组管理责任，及时制止群内的违法行为。

如果微信群成员在微信群发表侵权言论，群主在察知或经受害人通知后，应当及时采取措施，对侵权人进行劝阻警示，责令其停止侵权行为；

如劝阻无效，应根据情况采取移除侵权人或解散群等必要措施，防止侵权的继续和损害的扩大

业主入住新房后，如果小区物业责任心强，管理到位，业主的生活可以说是锦上添花。反之，如果小区物业服务不到位，小区里面垃圾成堆、安保一塌糊涂、私家车乱停乱放，那就很闹心啦。

有的业主因为物业服务不到位，拒交物业费。那么业主拿出物业服务不完善的证据，能否酌情不交或少交物业费呢？法院会支持吗？

基本案情

2016年下半年，

湖南省茶陵县居民李某、钟某、彭某等6人

先后入住该县县城某住宅小区，并与小区物业公司签订《前期物业管理服务协议》。

此前，物业公司已与小区开发商签订了

《前期物业管理服务合同》。

该合同约定，物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。

后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将物业公司解聘。其间，李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量，长时间未交物业费。2019年11月16日，物业公司向湖南省茶陵县人民法院提起民事诉讼，要求李某支付欠交的13个月物业费2188元，并支付违约金500元，随后以钟某、彭某等5人为被告提起了类似的民事诉讼。

法院审理

  一审判决  

2019年12月，湖南省茶陵县人民法院对该系列案件进行了开庭审理。庭审中，李某等提交了小区内物业服务不完善的视频和照片，以及小区业主们联名签署的抗议书。

法院经审理查明，物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理，且3人均无上岗证和健康证。在服务期间，物业公司未经相关业主同意承接外墙的广告，造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，物业管理人员有时不在现场维持交通秩序，导致高峰期道路堵塞。

物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，李某等人不可以拒付所有的物业费。因此，酌情判决李某支付物业费1094元即欠费的一半，驳回物业公司其他诉讼请求。钟某、彭某等5人的物业费也实行“收费减半”。

事后，物业公司对此判决不服，上诉至湖南省株洲市中级人民法院。

2020年3月16日，

湖南省株洲市中级人民法院对该案进行了二审。

二审期间，物业公司没有提交新的证据。李某等人又提交了新的证据，证明物业公司擅自承接外墙广告等情况，这些证据被部分采信。

 二审判决  

湖南省株洲市中级人民法院审理认为，李某等人提交的小区照片、视频资料，以及小区业主联名签署的文件等证据，可以证明物业公司未尽到物业服务合同的义务。同时，考虑到物业公司已被解聘，也可以认定物业公司提供的服务中存在问题，一审酌情判决李某等6人酌情支付物业费即“收费减半”并无不当。物业公司虽然物业服务不到位，李某等人也未按期交纳物业费，双方均有违约行为，所以一审不支持物业公司要求李某等人支付违约金也无不当。

最终裁定驳回上诉，维持原判。

法官提醒

一、业主收房之后，在条件成熟时，应及时、依法成立业主委员会，以便更好的与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。

二、在物业服务企业没有很好地履行物业管理及维护等职责的情况下，业主委员会或业主们平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，法院才能视情况对是否减免物业费作出判定。

三、物业服务合同的权利义务终止后或物业服务企业被解聘后，物业服务企业应当及时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。

如果对物业的服务不满意，

业主可以自行更换物业，

除了要知道更换物业的流程，

还有必要知道更换物业的法律依据。

一、业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业

依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业服务企业的权利，同时也是更换物业服务企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

法律依据：

1、《民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

2、《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。

需要注意的是，小区业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业服务企业。

二、更换物业服务企业的条件

更换物业服务企业的条件有：

1、法定解除。即物业服务企业丧失一定的经营资格时，所签订的《物业服务合同》自动解除。

2、约定解除。当《物业服务合同》所约定的事由出现造成需要更换物业服务企业，可以由业主委员会根据《物业服务合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业服务企业的合同。

3、业主行使任意解除权。《民法典》第九百四十六条【业主合同任意解除权】规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

三、更换物业企业所需程序

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

（1）业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业服务企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。

（2）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（3）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（4）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（5）物业服务价格幅度或水平。

更换物业公司是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开、决议尤为重要。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二业主参加且双过半业主同意。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中必须保证广大业主的知情权

1、业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

2、评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

3、评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

4、中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

五、招标前办理备案工作

在招标前，作为业主大会的执行机构，业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

1、业主大会决议；

2、招标公告或者投标邀请书；

3、招标文件；

4、法律、法规规定的其他资料。

业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

六、更换物业服务企业后需要交接的资料

根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取；如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。

七、原物业拒绝退出造成业主损失的应当赔偿

《民法典》第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。