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渭南润城公园印象小区业主刘某，
因对物业服务不满，
未缴纳物业费等费用被物业起诉。
临渭区人民法院判决
业主刘某10日内向物业公司支付
物业费、卫生费、电梯费、水费、采暖费。
业主刘某不服一审判决，
向中级人民法院提起上诉。
近日，中国裁判文书网公布了
渭南润城公园印象小区业主刘某
和该小区物业之间的
服务合同纠纷二审结果。
01 一审判决：业主违约 一审法院认为，物业公司按照协议约定履行了自己的物业服务义务，业主刘某未向物业公司支付相应费用的行为属于违约行为。 业主刘某物业费、卫生费、电梯费、水费缴纳至2016年12月31日，采暖费缴纳至2016年，截止2020年3月31日，业主刘某未向物业公司交纳物业费5002.10元、卫生费195元、电梯费1389.47元、水费907.2元、采暖费2873元，共计10366.77元。物业公司同意业主刘某提出的，扣除更换窗子的费用3870元。故业主刘某应支付物业公司费用共计6496.77元。 02 业主：物业服务问题整改未完成 物业未进行书面催缴 业主刘某认为：首先，物业公司未按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量标准，提供物业服务，违反了合同约定，物业费应按照违约比例予以扣减。一审法院对物业这一违约事实未予认定。 03 二审：撤销一审判决 驳回物业公司起诉 二审法院审理查明，物业公司就案涉相关物业费的缴付，没有向业主刘某发出书面催缴通知书，履行书面催收的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，作出此规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催缴既可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值；书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性，故驳回物业起诉。 最终裁定： 一、撤销渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初691号民事判决； 二、驳回渭南和瑞物业服务有限公司的起诉。 一审案件受理费50元，退还渭南和瑞物业服务有限公司；上诉人刘某预交的二审案件受理费50元，予以退还。本裁定为终审裁定。
应支付物业费等费用6496.77元
其次，物业的起诉还违反了六部门的要求和调解协议方案，因为物业提供的物业服务明显低于前期物业服务协议所约定的服务内容和服务标准，小区业主及业委会多次找到相关部门协商解决，最终通过六个部门的联合调解会议达成一致意见，要求物业就物业服务问题整改完成并验收合格后，再主张物业费，但物业在整改未完成的情况下，违反约定提起诉讼，不符合六部门的要求和调解结果。
最后，物业在向法院起诉前未进行过书面催缴，甚至连催缴都没有，而是直接向法院起诉，违反相关规定。
第一步，业主委员会应该根据物业服务合同到期前3个月或首届业主委员会成立后《业主大会议事规则》约定的期限进行操作
第二步，向属地街道或社区书面报告，征求社区意见后，于会议召开7日前在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；同时发函在管物业服务企业（洽谈物业服务合同、物业服务标准、物业费、合同期限及相关承诺等）
第三步，《业主委员会会议公告》
业主委员会会议应有过半数的正式委员出席，作出的决定必须经全体委员会半数以上同意，并在街道、社区报备，公告时间不少于7天
第四步，业主委员会拟定《物业服务选聘方案（资质要求、选聘办法、公开招标/邀标、评分标准等）》、起草《物业服务合同（含物业服务标准、物业费、合同期限等）》并在小区征求全体业主意见，征求时间少少于7天
第五步，《关于召开业主大会会议的公告（物业服务选聘方案与物业服务合同）》和《关于确定业主身份、人数、专有面积的公告》公告时间不少于15天
第六步，全体业主投票表决（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意
第七步，如业主大会通过续聘原物业服务企业，则由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同，并在1个月内到主管部门备案
如业主大会表决通过公开选聘，则根据业主大会决议由业主委员会或聘请第三方招标代理公司公开选聘物业服务企业
第八步，聘请第三方招标代理机构（起草物业选聘文件），聘请符合条件的第三方代理机构
第九步，起草选聘文件、招标网发布选聘文件（登报、小区公告），组织物业服务企业现场踏勘，组织开标评标，公示结果评标小组为不少于5人单数组成，社区是否参加由选聘方案约定，以评标专家、业主委员会代表、业主代表组成单数的评标小组
第十步，根据物业服务企业的投标文件由评标小组评出综合分最高的2-3家物业服务企业（根据业主大会议事规则和物业选聘方案约定的家数），组织物业服务企业路演、宣传、解答等活动；路演活动应在投票前结束
第十一步，全体业主投票表决（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的为最终中标物业服务企业）
第十二步，业主大会结果公示，公示结束向中标物业服务企业发中标通知书，并签订物业服务合同
第十三步，新老物业交接，做好物业交接方案并签订物业承接查验协议，进行承接查验（按合同约定时间进驻小区）承接查验可业主委员会自行组织或聘请第三方机构进行，聘请第三方机构的；第三方机构涉及消防、电梯相关的技术人员必须持证上岗，且提供社保证明
第十四步，物业服务合同签订之日起一个月内到属地主管部门办理备案手续
一、筹备业主大会,并提前告知全体业主和街道办。
筹备工作由业主委员会负责。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主（可以书面形式在物业管理区域内公告，公告的主要内容包括会议议题、召开时间、地点）,并且应当同时告知所属街道办和社区工作站。
二、制作投票证,核对业主资格。
业主委员会对需要投票的事项制作投票证并发放到每户业主。（业主无法参加会议的，可以委托代理人或业主代表参加业主大会会议并代理投票）。
投票证应当载明的主要内容：业主姓名、业主所有房屋的面积。
业主应当是房屋所有权人、共有权人。
三、召开业主大会。
业主委员会按会议议程主持召开业主大会（应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加才能召开业主大会），对选聘和解聘物业服务企业事项进行投票，计票结果专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票同意，则通过该项议题，可以授权业主委员会选聘和解聘物业服务企业。
四、招标。
根据业主大会表决决议，由委业会制订物业招标评分标准提请市物业协会审核并挂网进行公开招标。
五、备案。
根据评标结果，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域内公告中标物业服务企业,并及时报区住建局、所在的街道和社区居民委员会备案。
六、其他相关事项
（1）业主委员会应指定专人做好业主大会会议记录，并对业主投票等资料妥善保管以备查。
（2）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。
(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《物业管理条例》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
《物权法》出台以后，对于业主的权利进行了明确的规范。可以这么说，业主的权利很大，但业主使用这个权利却需要明确程序。
在小区以何种方式委托物业公司，完全由法定的业主大会或者全体业主书面征求意见来决定。小区有了决议以后，具体由业主委员会执行。业主大会为小区的权力机构，最终拍板决定，作为执行机构的业委会无权单独与任何一家物业公司签订委托合同。
小区委托物业公司有以下三种方式。
1、直接与目标物业公司协议委托物业服务合同。与目标物业公司直接商议具体条款，这种方式简单简洁，比较快捷。
2、邀标:小范围地定向邀请有意向的物业公司进行投标。这种方式目标公司相对明确，相对于直接协议方式，业主的选择性更多一些。
3、公开招标:这一定的范围内，公开媒体发布投标通知。这种方式操作比较复杂，投标公司不确定，相对来说暗箱操作的可能性最小。需要专业的招标公司辅助操作。
《物权法》出台，把小区的管理决策权明确归于广大业主所有，除了以上三种确立委托物业公司外，还可以表决小区是否实行自管。
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