小区业主聘用物业服务是一种团体性消费，团体性消费需要形成需求共识后才能明确采购目标，法律法规及规约只是用来规范业主有序地形成需求共识，而不是用来约束业主如何决定采购目标。比如，我们的业主大会就是有序形成需求共识的表达形式，但大会决定的采购手段和采购目标，法律并没有限制。也就是说，业主是否需要采购物业服务，如何采购，采购谁来服务，都由业主自行决定。

选聘工作小组在第三方专业机构的指导下，编制了评选办法；设置了详细的评标要素和评分标准，包括对竞聘人企业和在管楼盘的考察、物业运行的收支测算和人员配置、物业服务理念与目标和分项服务标准与承诺，物业服务的岗位安排与服务职责、物业服务整体方案和遗留问题整改方案、对项目特性的实质性响应和物业交接方案、拟派项目经理对投标方案与管理思路的陈述，拟派项目经理对管理方案的答辩等内容。选聘工作小组根据上述评选办法和评分标准，对竞聘人进行量化评分，最终择优评选出两家竞聘企业供业主选择和决定。

业主委员会应当在业主大会成立后3个月内，或者物业服务合同期满前3个月，组织召开业主大会，根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。

釆用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。

采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。

重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。

业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。

业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，对下列事项作出约定:

(一)自行管理的执行机构(业主委员会)和负责人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限；

(三)电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

以上事项应当向街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门备案。

许许多多的小区成立业主委员会的目的是为了监督物业公司提升服务质量，有的甚至是为了把物业“炒鱿鱼”。那么，怎么才能合理合法的选聘出新的物业公司，不至于出现旧物业不肯走，新物业进不来，甚至出现对簿公堂的局面呢？杭州简邻更具多年的更换、选聘物业公司的经验来说，要从流程环节上合法，才能保证结果合法。

一、拟定物业选聘方案：

1、征集和拟定选聘方案， 具体包括：物业服务标准，物业费收费标准；绩效考核；公共收益分成；核心诉求等；

2、业委会决议，出具选聘方案草案；

3、业主/业主代表沟通、审议选聘方案；

4、选聘方案定稿、公示；

5、选聘方案报备居委、房办；

二、召开业主大会并对选聘方案进行表决：

1、针对选聘方案，筹备业主|大会，并出具业主|大会公告；

2、书面征询意见表决票的发送与回收；

3、业主大会表决票的唱票、计票、验票及结果统计；

4、业主大会结果公示；

三、公开招标：

1、在公共媒介上发布《招标公告》，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

《招标公告》载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等。聘请第三方招标代理公司（功能类似于“简邻”这样的中立的第三方机构，可以更完备地保证招投标及考核过程的客观透明；且费用由中标方支付）；

2、根据选聘方案出具招标方案；

3、招标方案提交市房管局公共招标平台；

4、评标小组：招标库随机抽取4位专家+小区出1位代表；

5、由评标小组对入围候选物业进行评分、考核、面试等；

6、由评标小组根据综合评分结果推荐前3家；

7、针对投票表决最终中标物业，筹备业主大会，并出具公告；

8、书面征询中标物业表决票的发送与回收；

9、大会表决票的唱票、计票、验票及结果统计；

10、公示中标物业结果；

11、业委会表业主大会与中标物业签订物业服务合同并备案；

建设单位与中标人签订物业服务合同，并将该合同包含在与物业买受人签订的商品房买卖合同中，物业买受人明示由其交纳的物业服务费的时间、标准和方式。

建设单位应将与物业买受人签订的商品房买卖合同，应包含物业服务合同约定的内容，明示由物业买受人交纳的物业服务费的时间、标准和方式。

物业服务合同期限届满3个月前，业委会组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会在物业服务合同期限届满1个月前与物业公司续签物业服务合同。

物业公司决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定选聘新的物业公司的，原物业公司在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域；新聘物业公司在原物业公司退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。