(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《物业管理条例》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业委会可以直接指定物业吗？

答案是可以的！《物权法》出台以后，对于业主的权利进行了明确的规范。可以这么说，业主的权利很大，但业主使用这个权利却需要明确程序。

在小区以何种方式委托物业公司，完全由法定的业主大会或者全体业主书面征求意见来决定。小区有了决议以后，具体由业主委员会执行。业主大会为小区的权力机构，最终拍板决定，作为执行机构的业委会无权单独与任何一家物业公司签订委托合同。

1、直接与目标物业公司协议委托物业服务合同。与目标物业公司直接商议具体条款，这种方式简单简洁，比较快捷。

2、邀标:小范围地定向邀请有意向的物业公司进行投标。这种方式目标公司相对明确，相对于直接协议方式，业主的选择性更多一些。

3、公开招标:这一定的范围内，公开媒体发布投标通知。这种方式操作比较复杂，投标公司不确定，相对来说暗箱操作的可能性最小。需要专业的招标公司辅助操作。

《物权法》出台，把小区的管理决策权明确归于广大业主所有，除了以上三种确立委托物业公司外，还可以表决小区是否实行自管。

无论通过哪一种方式，在操作中，只要过程符合《物权法》、《物业管理条例》、《招标投标法》和《合同法》等等国内的相关法律法规，即为有效。

如今，在人们生活的社区里，财产是必不可少的。但就是这样一个与我们日常生活息息相关的服务部门，却大多搞不清物业公司是怎么招进来的。怎么提意见？如果不满意可以改吗？

对于人们的提问，李宴民告诉记者，物业的选择有两种情况，一是前期物业管理，二是聘用合同到期后的选择。对于前期物业管理，一般指建设单位在出售房屋前通过招标方式选择前期物业，前期物业服务期不超过三年。同时，省规定还明确规定，新建住宅物业的建设单位不得选择由其出资的物业服务企业，由建设单位法定代表人或股东持股的物业服务企业承担该物业的前期物业服务。被评为省物业行业信用等级最高、全国物业服务企业综合实力500强的物业服务企业除外。但前期物业服务合同期满后，业主决定继续聘用原物业服务提供者的除外，应当公开招标。

作为行业协会副会长的蒋树新对这两点高度认可，因为这是“建管分离”政策的具体落实。施工单位在选择由其出资的物业服务企业时，容易隐藏施工过程中存在的问题，损害业主的知情权，从而将问题转嫁给业主。此外，新房入住前的检查需要制作和保存视频资料，这也是对业主权益的全面保护。省物业行业信用等级最高、全国物业服务企业综合实力500强的物业服务企业除外，因为这些企业具有较高的信誉，让优秀、有实力的物业企业承接物业项目，使物业项目管理更加规范，让业主满意。

如果业主对物业服务不满意，可以换物业吗？应该怎么换？

“如果我对现在的物业服务不满意，我是可以放弃让他为我服务还是可以主张换物业公司？我不知道这个财产是怎么来的，我只想知道怎么让他走！”对于这个问题，记者在采访中经常能听到。

但作为房屋所有权人，他单方面提出放弃物业服务，更换物业公司，省里规定里明确告知不允许！物业服务合同一经签订，业主不得以未接受或者在合同期限届满前不需要接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。更换物业公司，物业服务公司只能由业主大会选举和罢免，由业主共同决定，并经半数以上投票赞成专有部分的业主和半数以上投票赞成的业主同意。

同时，一方依法提出解除物业服务合同的，应当按照有关规定执行。原物业服务提供者拒绝退出物业管理区域，或者拒绝移交相关材料、财产和资产的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门进行调解。调解不成的，应当向当地县级人民政府报告。县级人民政府可以组织城市管理、市场监督管理、物业管理、公安等部门对原物业服务提供者的退出进行监督，阻挠执行公务或者扰乱公共秩序的，由公安机关依法处理。

第一项、公开招投标。由业委会选一家专业招投标公司协助，公开向社会上的物业公司发出招标公告，在投标公司中选定一些知名、优秀的物业公司来评选出物业管理单位。

第二项、邀标。和招标方式类似，但是不公开招标，而是定向，选择一些优秀的物业公司发出邀标书，邀请他们来，从中选择一个来实施物业管理。

第三项、直接指定。一般采用这个方式的，通常都是业主数量比较少的商业物业，可以在同几家物业公司协商后，直接指定其中一家作为物业管理单位。

第四项、续聘原有物业公司。原物业公司管理比较规范，业主比较满意其管理的，不打算更换物业公司的，在其物业管理合约到期后，可以直接签署续聘合同

随着社会经济水平的发展，小区居民生活水平逐步提升，业主们对小区的物业管理服务要求也越来越高，物业费也逐渐增长了起来。但是有些物业公司却是出工不出力，使得小区生活条件越来越差。为此许多业主都渴望更换一个负责任的物业公司。

1、更换物业的理由要有法律依据

在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，才可以根据《物业法》解除其合同。如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。

2、三分之二的业主参与过半同意更换物业

首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字同意更换物业。户数和面积都要过三分之二的业主参与表决，且参与表决中过半数的业主同意才行。

3、与原物业协商解除合同

三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如果物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走以下程序。

4、居委会申请更换物业

拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如果物业不同意，就会走法律程序。

5、解除物业公司所签的《物业合同》

如果证据充足，法院会支持业主的诉求，解除物业公司的《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。

6、招标聘请新物业

没有业委会可以委托居委会招标，或者其它机构组织招标，聘请其它物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。

以上是在没有业委会的情况下，业主更换物业的步骤。如果小区有业委会，步骤就简单很多了。

由业主大会组织投票、递交申请、与物业协商等，可以省掉不少麻烦。业主大会应当在准备更换物业公司前，及时书面告知原物业服务企业。