小区更换物业，如何进行物业招投标，物业招投标流程是怎样的？

1、获取招标信息，决策是否参与投标。

2、报送投标申请，接受资格审查。

3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场。

4、投标决策与编制投标书。

5、报送投标书。

6、参加开标及答辩会。

7、中标与签订物业服务合同。

我国法律对于招标投标活动有明确的规定，对于符合条件的交易行为规定了强制招标投标的的制度，但是很多人对于招标投标的流程不了解，那么物业招投标流程是怎样的?律图为您整理了这篇文章，希望帮助您了解这方面的知识。

一、物业招投标流程是怎样的

招标与投标足按法律规定程序进行的一种经济活动，其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下：

(一)、准备阶段

1、选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。

2、成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。

3、确定招标项目、招标指导思想及原则。

4、编写招标书。招标书的主要内容有：

(1)、拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

(2)、物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。

(3)、对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)，物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。

(4)、物业管理考核标准与奖惩措施。

(5)、投标开标时间。

此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。

5、若是公开招标，则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

(二)、招标阶段

1、招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

2、投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。

3、投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。

(三)、开标阶段

1、按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。

2、由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

3、公证员宣读公证书，确认预选中标单位。

(四)、中标和订立合同

确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

第一步，召开业主大会，成立业主委员会。

第二步，由业委会召开业主大会，投票决定更换物业公司。

第三步，将业主大会决定更换物业公司的相关材料报送社区、街道和物业公司。

第四步，进入预备招标阶段，是否请代理公司，当地社区和街道介入程度视当地政策为准。招标文件编制好，进行公示。评标委员会也要确定好，一般情况下政府都会指导下。

第五步。开标评标，按照招标文件要求来就好了。

第六步，进行合法公示，公示期满后签订合同，新物业进来老物业拜拜。这个环节最刺激，不细说了。

移交的资料包括：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料。

2、设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料。

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4、物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取，如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。

业主委员会通过招标方式更换物业之前，应当就哪些事项形成决议？

根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，是否需要备案？

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

业主委员会通过招标方式更换物业，应当提前多少天告知原物业？

原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业公司。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业的，应当在做出决议后及时书面告知物业。

业主委员会招标应当何时完成？

业主大会通过招标方式选聘物业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

业委会成立后,小区招投标选聘物业,适用什么法律法规？

《中华人民共和国招标投标法》---流程

《物业管理条例》---要求

《业主大会议事规则》---决定

物业公司选聘时可不可以拉票？

物业公司选聘，由招聘单位发布招标信息，选取几家投标单位。联系物业主管部门、物业协会，抽取评标专家，由专家根据现场答辩选择物业企业！

业主代表有权代表业主选聘物业公司吗？

有权，但前提是需要在业主委员会通过，同时征得全体业主三分之二以上同意。

选聘新的物业评委由哪些组成？

由业主代表（占评委总数一半以上），房管部门代表，居委会或街道办事处代表，特邀的物业管理专家等组成。为了表示评审的公平、公开、公正，还应该请公证处做评选的现场公证。

物业选聘开标后,合同报价还能改吗？

开标后合同报价不能改了。如果中标了，可以与业主协商解决。如果业主不同意就不能修改的！

公开招标后，合同到期，在什么情况下可以续签合同？

政府财政资金的物业管理在合同期满之后可以继续续签，也可以进行招标目前我国在物业管理行业，没有法律法规规定必须要招投标。仅仅有《物业管理条例》对住宅物业有相关规定《物业管理条例》第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是除个别单位另有规定除外，比如政府个别部门对自己的部门另有规定的，比如规定必须采用招投标，按照规定执行。

选聘等于招标吗?

选聘不等于招标。选聘是业委会前期经过考察初步选择几家物业公司，然后通过业主投票的方式选择其中一家。招标是通过正规的招投标程序，由专业的招投标代理机构进行招标来确定一家中标的物业公司。这两种方法都可以，各有利弊。

 业主大会的决定对什么人具有约束力？ 

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。      

物业提前去业主家收取物业公司是否选聘的选票,构成什么行为？

1、该行为无效，投票结果对业主没有约束力。

2、业主大会有严格的法定程序，不得违反。有证据证明这些提前确定的票，可以让业主重新确认。

开发商能选聘自己子公司的物业公司吗？

当然可以，只要符合国家规定就可以。很多开发商用的都是自己旗下的物业公司，举几个比较有代表性的，中海物业、万科物业、金地物业、长城物业、招商局物业……等等

选聘物业公司党员可以评分吗？

物业公司党员当然可以评分的，而且选聘物业公司的时候，党员也是有权利的，他们还是可以做这方面的评分人员