开发商擅自出租小区屋顶，是否侵犯业主权益？

发表时间：2022-09-21 09:22

花钱买了房住得好好的

突然发现开发商在业主不知情的情况下

就把小区屋顶出租了

对于业主来说实在无法接受

近日

嵩明法院就审理了这样一起案件

小区屋顶被出租

甚至影响到业主生活

董某等八人系同一小区同一单元的业主，入住几年后，业主们称：“我们最近发现家里墙面开裂、霉变，在卫生间也经常听到楼顶有设备运转的噪音从通风管道中传出，严重影响了我们的休息和生活。”

后来业主们发现是开发商与某公司签订了租赁合同，将该单元的屋顶租赁给某公司用于某公司铺设相关设备，并收取了相应租金。

业主们认为是该公司在在铺设设备时破坏了屋顶之前做好的隔热层和防水层。双方经交涉无果，八名业主将某公司告上了法庭，要求该公司拆除相关设备……

公司擅自安装设备是否侵犯了业主权益？

嵩明法院开庭审理后认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

本案中，原告居住的小区楼顶平台属于建筑物区分所有权客体的共有部分，应归属该幢楼全体业主共有。开发商在未经全体业主同意的情况下，与某公司签订了租赁合同，租赁人在该楼顶平台铺设相关设备，侵犯了全体业主对建筑物共有部分享有的权利。

最终嵩明法院判决：由被告某公司拆除建设在某小区某单元楼顶上的相关设施，并将楼面恢复原状。（后某公司提起上诉，经上级法院审理，判决维持原判）

法官说法

现今，由于开发商将小区的共有物出租或出售，导致业主权益受到损害的情况时有发生，业主应当及时收集证据，向业主委员会反映，与物业、开发商等相关部门交涉。在维权之前，我们还要明确一些问题↓↓↓

一、小区内哪些部分属于业主共有？哪些不属于?

《民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

也就是说，当你购买了某小区的房屋后，除了对自己的房屋享有所有权外，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：

(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；

(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；

(4)物业服务用房；

(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

二、利用共有部分可以产生的收益有哪些？分配规则是什么？

利用小区共有部分进行营利的形式多种多样，如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内出租的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等等，这些收益在扣除合理的成本后，都应属于小区业主共有收益，要纳入全体业主的“钱袋子”。

至于收益分配规则，《民法典》第二百八十三条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

来源：云南省嵩明县人民法院

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